隔开,为什么分隔型商铺不能买？

摘要在房地产热潮中，有数不清的综合体，市场类商业项目是通过小面积分隔，并以返租，回租方式推广，以实现100%销售的隔开。但有没有成功案例，相信有数以几十万计商铺业主是有深切体会的。本文就此做点解析仅供买铺

在房地产热潮中，有数不清的综合体，市场类商业项目是通过小面积分隔，并以返租，回租方式推广，以实现100%销售的隔开。但有没有成功案例，相信有数以几十万计商铺业主是有深切体会的。

本文就此做点解析仅供买铺人参考。一个面积为10万方的商场，为什么不是整层半层的出售而要分隔成几百个小商铺来卖？因为房价高启，商业房更贵，大面积不是小散投资人能力所及。大资本则要考虑开发商的实力背景，区域位置和发展前景，相邻业主的结构层次，信贷抵押可行性等等，尤其不会接受和千家百户小商小户共同去经营一家普通层次的商场。而对于满世界想创业，想投资的小散户而言，分隔后的商铺总价感觉还能承受，于是这就成了项目营销的目标对象。

开发商为什么会抛出返租，回租的策略呢？因为大部分人都会担心铺买了，这么大面积的商场靠个体的力量是无法运作起来的，于是就有人策划出三年五年的返租，回租手法，虚拟了在商铺出售价的基础上提升相应%比的销售价目表，既可以保障原有的售价，又掌控了三至五年得以麻痹监管的时间。买铺人要明白的是，开发商只是盖房子卖房子的，基本上不了解商业，商业体出售后如何做，商业运营能否做成？心里是没有谱的。

商铺具备了返租，回租期，商业就能够红红火火做起来吗？非也！一个10万方的商业体要成功运作必须实现至少60%以上铺面的开门，也就是6万方以上的营业面积。否则商场的运营成本根本无法分摊。一家这样规模的商业体，其中央空调（一年少则700万元），加上电梯，垃圾清运，水电煤汽，消防，管理，保洁，安保技防，维修损耗，排污人工及推广等等运营成本。一年合计支出不会少于1200万元，那么当年收入只有一半时，年亏损要达600万元，五年的累计会达到3000万元，如果开业率更低则亏损额会更大。想问，这样大额的资金，所谓的经营管理公司有能力承担吗？

返租，回租协议是有起始日的。根据经验买铺人自营的绝对不会超过10%，那么如何才能让60%商铺如期开门营业呢？只有通过团队招商了，要知道6万方的营业场地，前期的招商费，包括人工，奖金，差旅，广告，交通，会务，招待等等费用至少需要1000万元，而且后期还有招商费用。请问，这样大额的费用开发商会为业主预留着吗？

有了钱有了团队，招商就能如期圆满开业吗？如果真有这种事，那恒隆，家乐福，沃尔玛，百盛，泰富，百联，海宁皮革城等知名商家，不都养着现成的招商团队，拥有着强大的供应商资源吗？闲时只要指派些人承揽些招商活做做，不就可赚到大钱了？干嘛还要苦苦撑在实体店呢？

招商这行业存在着不可知因素，招商要受到项目业态，租赁年限，地理位置，消防审批，设施配套，用电额度，周边环境，商户认知，租金价格和停车条件等方方面面的牵制。品牌商，大商家或者实力厂商进驻所需租期往往要超过返租，回租期。那么又有谁有权决定需要延长的租期呢。而这些大商户要占的商铺面积可不是原来一个个小铺，那拆除墙顶，打通铺面以及将来复原的费用都会有人买单吗？

商场开业了就万事大吉了吗？其实更难！就连国人家喻户晓的万达企业，拥有经营管理国内几十家大型连锁商业体的专业团队，近年来也面临着经营上的重重压力，已将百货等自营项目基本撤离。一个有生命力的综合商业体是要靠品牌商家，大经营商，实力厂商支撑。一个有前途的市场体要有雄厚的产业氛围支撑。小商小户只能尾随其中，商铺买卖兴隆需要一年年时间的磨沥，并且是波浪形提升。更是依赖于大资金，好团队一波一波地加以推进的。

所以综合型小面积分隔的，尤其是返租回租类的商铺最好不碰，有点钱要买临街的，社区的，独立的铺。买到对的铺子才能享用一代人。