永邦天汇,别再乱买了，石家庄这些房子一定会贬值

最近，石公子有个朋友想要买房，攒了一桌饭局让大家出谋划策顺便预定上每个人的借款额度永邦天汇。

先来说说这位朋友的情况：为了真爱，不远万里从南方来石家庄打拼，凭借自己的努力用了五年左右的时间奋斗出一辆不到十万的小车和一套二手房。

1

在房价疯狂上涨之前，朋友果断入手的这套房，位于二环之外，房龄不新但入手之后幸运的搭上了涨价的班车，从当时的90万涨到了挂牌价140多万。今年，有了孩子的朋友，想要卖了这套二手房，在天津整一套“学区房”。

已经在天津落户的几位朋友纷纷表示支持。

得到支持的朋友更坚定了卖房的决心，但现实却给予朋友无情的铁拳——这套房子卖不掉。

起初朋友踌躇满志，标价140万，想着自家房子装修不错，虽然比同小区其他房源稍贵了一点，但不出一周这房子肯定能出手。

房子挂网上的第二天，朋友就接到不少中介的电话，通话内容如出一撤“是不是有房要卖？价格能谈多少？”

两周之后朋友自行降价3万，挂到了137万，除了中介仍无人问津，之后再降3万，还是没人买。朋友有点着急了“怎么在石家庄还有卖不出去的房子呢？”

2

粗略盘算一下就能发现，石家庄的老旧二手房比新项目多不少，从占地面积来讲，主城区里的老旧小区完全碾压新生楼盘。

地大房多的老旧二手，占据着核心位置享受着城市各种配套便利，硬卖不上价去，真是穿着龙袍也不像太子。

举个例子来看一看，新华区核心位置，二中附近，房龄20年左右的二手房，报价基本在1.5万上下的水平（参考数据来源贝壳网），实际成交价格可能还会更低。

这是什么概念？

同一片区的新房，保利云上卖到了2万以上，多层老二手房和高层新房差价近5000-6000元！

以该片区老旧二手房的价格，如果买新房的话可以买到哪？

一万多的价格，意味着你在石家庄只能买到二环之外的高层。

许多人说真正的刚需只能在二环外看房了，二环之内房源价格“飙”的太高，已经没有真刚需的房了。

3

事实真的如此吗？

如果你看一下二手房的整体价格，会发现，“刚需只能在二环外”并不成立。

比如

在新华区，中华大街联盟路街道范围内，分布着大量的居民区。在建华大街裕华路附近，分部着大量的单位宿舍。在中华大街二中附近，分布着大量的单位家属院。……

在这里，有不少“老破小”，有的标价还不到100万。

但是，有一点大家要注意，这些低价老旧二手房房源的发布时间，基本都比较早，截止发稿前仍然在等待它的买家。

这些老旧二手手房跟同片区新房共享交通、生活配套、教育学区、除了老旧，跟新房几乎坐享相同的区域价值红利。

4

为什么同等配套不同命？只因“君生我未生，我生君已老”。

小区破旧，贷款年限受限，社区杂乱，许多社区还存在人员构成复杂等情况，这些都是二手房不利因素，且基本不可改变。

这样的老旧二手房在石家庄并不少见

即使业主把房子内装修的多么富丽堂皇，进入社区的第一印象基本定格在了“老”“旧”“破”上面，房屋内部的美好被这第一印象打个折。

这样的社区好租不好卖，除非拥超优质的学区之外，否则这种老旧小区不具有很强的变现能力。

在前几年石家庄房产处于“价格无脑涨，购房者抢着买，置业顾问躺着都赚钱”的状态，老旧社区的价格也随之水涨船高。激情褪去，裸泳的人终究还是掩饰不住尴尬。这些老旧社区只能等待着，未来何时能遇到新的主人。

5

在石家庄，未来还有哪些房子可能卖不出去？或者在买卖交易时会遇到阻力呢？

位置偏远，配套基本处于“画大饼”阶段。比如一些开发商在远离主城的区县进行“造城”，这类项目一般周边的配套差，且需要多少年才能得到改善无法定论。

记住一句话，没有依据的口头承诺或近几年无法实现的配套不要信！画饼不能充饥！

自身有硬伤。靠近铁路、快速路，附近有高压线，这些肉眼可见的硬伤是房屋买卖中的阻力，另外停车难和物业差这两个问题越来越受到重视，如果一个小区物业服务口碑不好，不仅社区房价大打折扣，出售也会变的很困难。

还有一些诸如西湖一品、永邦天汇等问题楼盘，不用细述个中原因，目前来看基本是没啥价值了。

有人说流动性决定房产价值，这句话虽片面，但不能说是错的。现在越来越多的人讲究置换，置换就要有流动。在汽车界有句话叫“落地打八折”，意思是买车到手，这车就已经开始贬值，再要出手就得打个八折了，因为汽车使用的生命周期短交易流动性弱。房子也是一样，如果没有优质配套其流动性相对会弱，价值也会相对降低。

6

现在买房要看重的除了配套还要看品质、物业、口碑。

前几天网传某项目售价从一万六七降到一万一左右，之前买房的业主们不干了。也有一些房子从交房开始维权，后期物业服务很差，想要出手也无人接盘。

朋友那套房子到现在也还在网上挂着，最近好像打算再降降。

今年初的疫情令本就步入下行通道的石家庄房产市场雪上加霜——项目不动工，售楼处不营业，购房者不出门，全年营销业绩一动不动。

攒了半年的“销售业绩”，靠金九银十拉一波，再加上年底冲刺走一波，新房打折降价优惠，进门就先来四个99折，要是看到购房者心动了，再来第五个99折，运气好的还能赶上赠车位、物业费什么的活动，这种优惠力度，朋友那套房子能达到吗？

如今石家庄的房子有能实现增值的吗？石公子觉得应该有，但数量不多。业界品质和口碑齐飞的项目有限，能受到大众认可的更是廖廖无几。

对于一般家庭而言，房子资产占比百分之七十左右。所以选房慎之又慎，如果你一时无法做出决定可以参考大楼之前做过的楼盘测评，来看开发商的行事风格的项目的现状。