银行不开流水,购房合同已签，银行流水不够怎么办？听听专家的意见｜幸福锦囊

购房对大多数人来说都是一笔不小的开资，那么，当遇到购房资金周转不开时，向银行贷款或许会是多数人的选择，银行在我们购房的过程中起着不可替代的作用银行不开流水。有关银行和购房的一些问题，你都搞清楚了吗？今天，关于这些问题，幸福锦囊邀请了房产专家来帮你分析！

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问：购房合同已签，银行流水不够怎么办？回答：

@重庆玖哥：购房按揭贷款流水不够是购房中常常遇到的问题，对于很多购房者来说，遇到这事都比较恼火，但又不能不面对的问题。解决的好，按揭买房就比较顺利；你已经签定购房合同，如果解决的不好，你可能会遭受一些损失。

银行流水不够怎么来解决呢？根据本人10多年的工作经验，这里谈谈我的观点。

什么是银行流水银行流水是指个人银行活期账户(包括活期存折和银行卡)的存款和取款交易记录。

银行流水是证明个人收入情况的一种证明材料，是向银行申请贷款所必须的材料。

银行一般要求购房人提供至少半年的银行流水记录，也有的银行要求提供一年的银行流水记录，根据各个银行的要求和贷款人具体的实际情况来决定。

打印银行流水。直接带上你的身份证、银行卡或者存折到附近相对应的银行营业大厅打印并让打印的银行柜员盖上银行印章（必须盖章）。

银行查看你银行流水的目的，就是看你的收入和支出是否稳定，是否有其持续偿还银行按揭贷款的能力。

银行对按揭人流水要求：收入必须是月供的2倍或者以上；如果流水低的不多，银行会通过你的审核；如果流水低得太多，银行就会拒绝你的按揭申请。题主遇到银行拒绝你的按揭申请，显然是流水低的太多了。

股票账户和基金账户上的资金，不属于银行流水，银行流水必须是银行卡或者存折上的存款和取款交易记录。

解决按揭中银行流水不够的几种方法解决银行流水不够的方法有很多，根据你的实际情况和银行对贷款人的具体要求来选择。

❶、增加首付款

首付款增加了，贷款金额就减少了，月供就相应的减少，流水的要求也就降低了。

比如你购买的这套房总价100万，首付30万贷款70万，1.0的基准利率、贷款30年月供是3715.09。那么银行要求你的流水（月收入）必须在7400元或者以上，才符合银行贷款要求。

如果你增加首付，首付50万贷款50万，1.0的基准利率、贷款30年月供是2653.63元。那么银行对你的流水要求（月收入）则可以降低到5300元，银行才能通过你的按揭申请。

❷、一张银行卡的流水不够，可以提供多张银行卡的流水。

每个人都有多张银行卡，这样的流水就是分散的，一张银行卡上的流水就不多，那你可以多提供几张银行卡的流水，看是否能够满足银行对你流水的要求。

这里要注意，这多张银行卡必须是你本人的银行流水，不能是其他人的银行流水。

❸、换家银行

每个银行对按揭人的要求是不一样的。有些银行要求按揭人购买理财产品；有些银行要求按揭人存首付款；有些银行对流水要求比较严格；有些银行对月供5000元以下的按揭贷款流水要求就不那么严格，甚至不需要银行流水。

根据各个银行对按揭贷款的要求，重新选择按揭银行。

如果你购买的是二手房，直接和中介公司沟通，重新选择按揭银行。如果你是购买的新房，那你要和开发商沟通，才能更好的解决这个问题。

❹、适当延长贷款年限

购房按揭贷款最长可以贷款30年，如果你选择贷款最长的30年，是否能够减少按揭月供？减少了月供，那么对流水的要求，就相应的减少了。

比如你购买的这套房价格100万，首付30万贷款70万，1.0的基准利率贷款20年，月供是4581.11元，流水收入要求在9200元/月；如果你改成贷款30年，你的月供就是3715.09元，流水收入要求在7430元/月，流水要求就减少1770元/月。

如果你按照30年的年限贷款，也无法满足银行对流水的要求；或者无法贷款30年，那这个办法就无法解决你流水不够的问题。

❺、增加共有贷款人。

你一个人的流水不够，你可以在产权上增加一个或者几个产权人，作为共同的贷款人，两个或者几个产权人的流水就能满足银行对流水的要求。

比如你可以增加配偶，也可以增加你的父母或者其他人，作为共同的还款人，这样，流水增加了，银行对流水的审核就容易多了。

这里要强调的一点是，增加的共有贷款人的流水要足够多才行，如果共有贷款人本身流水不太多，增加共有还款人也没有太多的意义，也无法解决流水的问题。

❻、找人担保

比较容易操作和常见的是可以在按揭贷款的时候，找一个贷款的担保人来为你持续还贷做一个担保。

这个担保人的流水一定要足够多。如果担保人本身银行流水就不太多，银行对你的担保人没有信心，也无法通过你的按揭申请。

有些银行的担保人需要直系亲属，有些银行不需要直系亲属，各个银行的要求不一样。

❼、提供财产担保

你有什么有价值的财产，可以作为你还贷的担保，这样也能给银行对你还贷抱有信心。比如你有另外一套房产，可以用你的这套房产作为担保；你有公司，提供你公司的营业执照和组织机构代码等资料。

❽、能否用公积金贷款

公积金贷款的利率低，同样金额的贷款，月供相对要少，银行对其流水要求也相应的要低点。

如果你没有公积金、公积金账户余额不足或者公积金贷款金额不够，这个办法就无法解决你的问题。

做按揭贷款需要养流水，养流水应该注意几点：很多人对购房要提供银行流水不太了解，哪些行为对银行流水有影响，认识不足。你预计在不久的某个时间需要按揭买房，你就要对自己的征信和银行流水做好准备，以便在按揭的时候能够顺利通过银行的审核。一般来说，养好银行的流水，在平时应该做好以下一些细节。

①、支取大额资金要注意两点

一是最好不要在某一个月中某一个固定的时间取走你银行卡（或存在）上的大额资金。银行会认为按揭人在固定的时间有大额资金开支，影响你的还款能力。

解决的办法是，你可以把某一大额资金分开多次支取，间隔的时间尽可能长一点。

二是大额资金不要到账就立即转走，应该让其停留个把星期或者时间更长。如果你立即就转走大额的资金，银行对你的流水就会产生怀疑：这大笔资金不是真正属于你的，只是在你的账户上过路。

解决的办法是最好分成几次转走，间隔的时间也是尽可能长一点。

②、不要做银行流水包装

社会上有很多做修复征信和包装银行流水的人，这些人大多是不靠谱的。说明白点，流水包装就是给你单独做一个流水，这个流水和银行的真实流水完全不一样。你包装的流水，银行工作人员一看就知道是怎么回事，当然就无法通过你的按揭审核。

流水是很容易解决的问题，没有必要去做流水包装。

从以上几点分析来看，

解决银行流水不够有多种方式，你可以用一种方式来解决，也可以综合用二种或者二种以上的方式来解决。

比如可以找一个人担保，增加首付款并延长贷款年限等，都可以很好的解决流水。

另外，在准备购房至少半年前，你就要养好自己的流水，以便能顺利的通过银行对你的按揭申请。

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位在下面留言，发表你们的观点和意见。

银行握有大量抵押贷款的房屋，一旦房地产业下行，银行可以承受多少的下跌幅度？回答：

@CA红叶：银行可以承受的房价下跌幅度，其实就是银行的抗风险能力大小的问题，不同银行自身的规模、经营能力、投向房地产行业的占比等等因素都不同，造成了抗风险能力有强有弱，很难用一个统一的数字来衡量，但我们可以从房地产信贷的规模、房价下跌对银行和地产行业的影响来分析一下其中的利害有关系，推测一下可能承受的房价整体下跌幅度。

一、银行投向地产行业的资金规模有多大？来自央行的《2019年三季度金融机构贷款投向统计报告》中的数据显示，截止至2019年的三季度，人民币房地产贷款余额是43.29万亿，其中个人住房贷款余额是29.05万亿，不过既然房价下跌，只要是房地产类的贷款都可能带来潜在的风险，所以应该看整体的影响。

而同期人民币贷款总量是149.92万亿，房地产类占了总量的28.8%。可见银行投向房地产的资金规模接近了总投放资金的三成，可以说房地产行业在金融市场中举足轻重。

这也仅仅只是表现在银行资金投向上的数据，实际上房地产业所吸收的资金远比这个数据要高，其资金来源中还有相当一部分是与银行有关联的所谓影子银行有关，并非以信贷的形式进入到房地产领域，再加上很多经营和消费贷款也以房子为标的物，所以实际的投放资金规模是要超过三成比例的。

而仅以信贷的形式进入房地产的资金中，在不同的银行中都有不同的占比，根据银行的年报数据统计，房地贷类投入占比高的银行超过40%，房地产的依赖程度相当高，而占比低的银行只有10%左右，所以即使房价真正下跌到足以出现违约风险的程度，对房地产依赖程度不同的商业银行，受到的影响是不同的。

二、商业银行在整体上可以承受多大的房价下跌幅度？房价下跌到一定的程度，就会给银行业带来风险。而银行贷款的风险来自于客户违约、并且抵押物变现困难和不能足额抵消，当这些违约成为大规模的常态时，就会出现经营上的风险。如果先撇开所在的直接行业对金融行业的关联影响，仅看商业银行的受到的压力，在整体上还是要看具体的违约情况和楼市的运行状态。

房价下跌需要通过客户违约才会传导到银行并形成风险。如果客户在房价下跌途中继续还款，那银行的资金正常回收，此时受房价的影响并不大。只有当大规模的违约出现，影响到正常的资金回收，那主要靠买卖资金来赚钱的银行最后可能难做无米之炊。

银行收取首付、违约后拍卖清偿和继续追讨这些权利虽然名义上可以为商业银行最大限度地防范风险，但在一个长期下行的市场中，仍然难保有坏帐的风险。

商业银行的房贷一般需要先付20%-30%的首付，所以即使房价下跌个20%-30%，并且客户违约，名义上房产的价值还可以与房贷相当，但会面临折价处置而无法足额回收的风险，不过加上客户已经还款的部分和可向客户继续追偿的权利，即使有部分坏帐也不会很多。

况且即使房价真正下跌20%，占大头的房贷客户的违约风险还是比较小的，因为其中有为数不少的存量房贷是在房价还不是很高的时候就办下来了，即使现在高房价跌回去，这部分客户也不至于违约。

当房价下跌40%时，2016年后房价飞涨而新增的房贷就可能会出现部分违约的风险，因为这部分新进的客户正承担着有史以来几乎是最高的房价，那段去库存的时期很多城市的房价都产生了很大的涨幅，有些城市甚至涨了一倍以上，如果房价下跌了40%，客户违约的风险会开始突显。

而房贷余额自2015年末的21万亿增长到2019年第三季度的29.05万亿，约有8万亿左右的房贷是在这个时段产生的，零售端的风险也将主要在这部分里面产生，要知道2018年全年所有新增贷款余额才16万亿左右，这时候将有可能会开始影响银行的实质运营，资金的流动性将面临考验。

三、房价下跌到一定程度后直接行业对金融市场产生非常大的潜在影响。上面的分析仅针对银行信贷单方面的因素，而实际上一方面因为存在其他流入房地产业的资金途径，使实际涉房资金规模更大，另一方面直接行业的抗压能力要小得多，房价下跌到一定的程度就已经产生了叠加式影响，所以实际潜在的情况要复杂很多。

以房企来说，假设银行可以承受房价下跌30%，但房企是否可以呢？根据克而瑞地产研究院对房企盈利情况的分析数据，从2014年至2019年上半年间，房企的平均盈利水平在11.7%至15.1%之间浮动，部分盈利能力强的大型房企可以达到20%多。

因此如果新房价格下跌30%，假设销售面积不变，如果以最近几年的地价水平、税收和各项成本计算，只要持续一年房企将会悉数陷入亏损，再加上企业普遍存在高负债率的现象，经营压力将比银行要大得多。

如果房企出现大规模的违约，对包括银行在内的金融市场将会产生很大的影响，再加上地产上下游相关行业的关联影响，肯定会大大超过根据房贷客户违约所推测的影响。如果降幅是一个持久的现象，那实际能承受的降幅也就会更小一些，除非这种降幅是长时间地缓缓下行，给大家一个消化的时间，那实际的矛盾就会显得相对平和很多。

四、结语。综上所述，根据楼市的发展特点和商业银行对房地产的资金投放规模，如果忽略关联影响，仅从银行的角度来看，整体银行业对房价下跌20%-30%还可以承受，30%-40%就开始造成影响，但如果考虑关联因素，根据现在的成本水平使新房价格短期下跌30%且成为延续走势，那房企和银行将面临不少的压力。

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